未成年子女产证加名=父母买房，房产证减名=转让份额重新交易，外地房产暂不计入家庭住房，两地婚姻家庭如何买房

　　本周，房报记者为收集读者咨询近期房产新政的热点问题，前往普陀、浦东等区房产交易中心采访，并咨询相关房产中介法务专家。以下为交易中心工作人员和法务专家的解答。

　　细则未实施 新购不等于禁购

　　案例：去年12月底，我在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这次买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月 “升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标?

　　解答：今年2月“升级版限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。

　　去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。

　　未成年子女产证加名=父母买房

　　案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母提出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房，感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。

　　解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定标准，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

　　房产证减名=转让份额重新交易

　　案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我与父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本?

　　解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税、个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。

　　外地房产暂不计入家庭住房

　　案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗?

　　解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。

　　外地父母本市买房也受限

　　案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家3口的名字，请问要不要缴房产税?

　　解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭;如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等待细则出台。

　　两地婚姻家庭如何买房

　　案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方并没有。这种情况下，是不是只能买60平方米房子?超过部分是不是要缴税?

　　解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。

　　动迁房是否要征税

　　案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗?此外，售后工房需要缴纳房产税吗?

　　解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。

　　居住证满三年,房产税怎么算

　　案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积的限制呢?在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还?

　　解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平方米的起征点这个规定。至于这些交纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

　　婚前婚后买房如何算

　　案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再买一套90平方米两房。按照规定，还能再买房吗?如果能买，能申请贷款吗?如果可以，首付比例多少?贷款利率多少?要不要交房产税?

　　解答：21世纪不动产上海锐丰法务及交易中心的薛刚表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面积要缴房产税。

　　离婚后买房怎么算

　　案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房?首付和利率分别是什么比例?

　　解答：薛刚表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主贷人是男方，女方离婚后再购房按首套购房标准执行;如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

　　子女买婚房能否算首套

　　案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买结婚住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房?子女独立购买的结婚住房面积60平方米，需要交纳房产税吗?

　　解答：薛刚表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低三成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平方米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。

　　婚前买房，结婚后怎么算

　　案例：我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚，我已购110平方米三房一套，女方打算新购一套小面积住房，综合利率水平和房产税来看，婚前买还是婚后买，买多大面积比较合适?将来生了孩子摊薄了人均面积，房产税怎么交?

　　接答：薛刚表示，未领结婚证前女方婚前买可算首套购房标准，领了结婚证则将按两套购房标准，首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力，因为男方已购110平方米住房，离两人人均60平方米标准只差10平方米，基本上购置新房都会面临房产税的征收，只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平方米，则不用再缴房产税，如果超过180平方米，则要继续缴纳超过部分的房产税。(注:至本文截稿时，“相关细则”尚未出台，文中的解答若与将来出台的 “相关细则”不符，以“相关细则”为准。 )

　　商业贷款

　　购房次数

　　第一套房第二套房第三套房

　　首付比例

　　不低于30%不低于60%-

　　贷款利率

　　基准利率最高下浮15%或不下浮(具体视各家银行政策)基准利率上浮不少于 10%(具体视各家银行政策)停止发放贷款

　　●购房次数证明：持《上海市房地产买卖合同》，本人身份证原件、《借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表》(银行提供)亲自至浦东新区南泉北路201号(近栖霞路)拉取。办公时间：周一至周五，受理后7日左右出报告。

　　●购房次数概念：上海市房地产交易中心数据库中历史上存在购房记录及央行征信系统历史上存在贷款记录的均计入购房次数。俗称“认房又认贷”

　　目前全市各区交易中心尚未联网，存在购房记录不完整的可能性。

　　央行征信系统只要客户有过贷款即使还清，均有记录。

　　●非本市居民申请贷款的前置条件：申请之日起，前两年内本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　目前银行只接受申请之日起，前推13个月的连续缴纳个税或社保记录。若社保记录未满一年，可通过补缴个税方式弥补。

　　公积金贷款

　　购房次数

　　第一套房第二套房第三套房90平方米以下 (含90)或经济适用房90平方米以上人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积 (上年度为34平方米)人均住房建筑面积高于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积 (上年度为34平方米)-

　　首付比例

　　不低于20%不低于30%不低于50%--

　　最高贷款额度

　　60万元/每户40万元/每户停止发放贷款停止发放贷款

　　●补充公积金：缴纳过补充公积金的，对于第一套房且建筑面积在90平方米以下或经济适用房。每户最高贷款额度可以提高至80万元。

　　●组合贷款：组合贷款中商贷部分参照商业贷款篇。

　　●购房次数：参照商业贷款篇，认房又认贷。

　　之前从未有过公积金贷款记录的(注解：包括纯公积金贷款及组合贷款，不包括商业贷款)，第一次申请纯公积金贷款的。公积金管理中心暂不需要购房次数证明，以第一套房予以受理。

　　之前有过公积金贷款记录的，公积金管理中心需要申请人提供购房次数证明(详见商贷篇-购房次数证明)。

　　限购

　　时间节点：以上海市地方细则出台为准

　　时间依据：以上海市地方细则出台为准

　　计算单位：以家庭为计算单位(夫妻双方加未成年子女)

　　适用对象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根据之前的限外政策执行)分类标准

　　已有1套住房的本地户籍居民家庭能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的本地户籍居民家庭拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭

　　限购状况

　　限购一套暂停购买

　　●原上海市2010年10月7日出台的新购一套的政策，在本次上海市地方细则出台后即不再执行。

　　●签约时，需验看购买方户口簿、结婚证(若未婚者提供未婚证明)、填写《购房人及家庭成员情况申报表》